Roofs 2009-01-04 Prestatieonderhoud aan daken

Ad Straub, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
Ton Berlee

De SBR sluit de serie ‘Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud’ af met het bouwdeel dak. In samenwerking met dakbedekkingbedrijven en woningcorporaties hebben SBR en OTB de bestaande richtlijnen vertaald naar het onderhoud aan daken. Onder daken worden zowel hellende als platte daken gerekend, want een opdrachtgever maakt voor de primaire functie van het dak, waterdichtheid, geen onderscheid. Prestatiegericht samenwerken is een proces en geen kunstje of een certificaat.

Voor woningcorporaties is het uitvoeren van onderhoud geen kernactiviteit. Kernactiviteit is het aanbieden van woondiensten. Door het onderhoudsontwerp en de uitvoering in één en dezelfde hand van een onderhoudsbedrijf te leggen kan de woningcorporatie sturen op hoofdzaken. Daarbij zou het onderhoud goedkoper kunnen worden en zouden de prestaties kunnen toenemen. Dat geldt vooral als de opdrachtnemer verantwoordelijkheden krijgt over de prestaties van het bouwdeel voor een lange termijn. Bij een prestatiegerichte werkwijze staat het formuleren van de gewenste onderhoudsprestaties centraal. Hierbij fungeren onderhoudsbedrijven niet alleen als aanbieder van uitvoeringscapaciteit maar profileren zij zich als actieve meedenker in het onderhoudsproces. ‘Win-win’ dus voor beide partijen!

Voor het onderhoud aan daken is dit ook mogelijk. Prestatieafspraken over geboden service  bij noodzakelijk reparatieonderhoud aan daken – lekkages! – kunnen een springplank zijn om het noodzakelijke vertrouwen tussen opdrachtgever en opdrachtnemer op te bouwen om vervolgens ook over ander onderhouds- en renovatiewerk prestaties af te spreken. In dit artikel gaan wij in op de vraag hoe ver men kan gaan in het maken van prestatieafspraken voor onderhoud aan daken en hoe het proces ernaartoe eruit kan zien. Het is gebaseerd op een onderzoek dat is uitgevoerd binnen de onderzoekslijn ‘Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud’, uitgevoerd met en voor woningcorporaties en de SBR.

 

Onderhoud van daken
Prestatiegericht onderhoud aan gevels is al jaren een bekend fenomeen. Opdrachtgever en opdrachtnemer varen er wel bij, blijkt uit onderzoek. Bij daken ligt dat anders. Grote onderhoudswerkzaamheden komen slechts een keer in de 10-20 jaar voor. Gebreken lopen minder in het oog, totdat er iets lekt. De professionaliteit bij opdrachtgevers en opdrachtnemers is minder dan bij schilderwerk. Daarentegen hebben dakbedekkingbedrijven vrijwel allemaal een 24-uurs service waar een beroep op kan worden gedaan. Eén op één met een professionele opdrachtgever is echter van een geheel andere orde dan 1000 bewoners op één servicecentrale.

De onderhoudsbehoefte van daken wordt traditioneel door de woningcorporatie vertaald in de meerjaren onderhoudsplanning en –begroting en in technische specificaties van vooral grote onderhoudsmaatregelen: overlagen, vernieuwen. Mogelijk is er een inspectiecontract afgesloten voor het periodiek reinigen van (platte) dakvlakken en inspecties, een servicecontract voor het tijdig verhelpen van lekkages of een combinatie van beide. Overigens weten veel woningcorporaties niet precies hoe groot het dakenbestand is, welke materialen zijn gebruikt en hoe vaak er een lekkage aan een dakvlak wordt gemeld.

De grote(re) dakdekkers bieden standaard prestatiecontracten aan, voor het reparatieonderhoud en periodieke inspecties. Daarnaast kennen we de verzekerde garanties.
In 2001 zag het Model Prestatiegerichte Onderhoudsovereenkomst Platte Daken van de Stichting Dakpromotie het licht.  Het kwaliteitsniveau wordt hierin uitgedrukt in te accepteren lekkages in tijd per eenheid per dakvlak (onderliggende ruimte) en de kwaliteit van de dienstverlening: responstijd en kwaliteit van afhandeling. De bewaking van de door het aannemingsbedrijf te leveren prestaties gebeurt door een derde partij, de dakdeskundige, die periodiek toetst op het afgesproken prestatieniveau. In hetzelfde jaar werd een Ontwerp Beoordelingsrichtlijn Proces van totstandkoming van prestatieovereenkomst van daken (BDA-Intron, BRL 4717) door de branche afgeschoten. Certificatie van bedrijven die prestatieovereenkomsten voor daken opstellen en uitvoeren was een of meer stappen te ver.
Toch is prestatiegericht dakonderhoud zeker mogelijk en zijn er opdrachtgevers, woningcorporaties en andere professionele grote gebouwbeheerders, die er heil in zien. De vraag naar prestatiegericht onderhoud aan de totale schil neemt toe. Het dak is daar deel van en moet daarin mee.

 

Prestatiegerichte samenwerkingsvorm
Bij prestatiegericht onderhoud heeft de vraagspecificatie de vorm van prestatie-eisen. De eerste stap in deze vertaling is het bepalen van het gewenste prestatieniveau van de daken en onderdelen ervan en het vaststellen van voorwaarden aan het onderhoudsproces en de uitvoering van het onderhoud. Indien de dakdekker verantwoordelijk wordt voor een dak, moeten ook alle bouwdelen die hiermee samenhangen in het contract zijn opgenomen. Dus bijvoorbeeld niet slechts de dakbedekking en de dakrandafwerking, maar ook doorvoeren, goten en hemelwaterafvoer.

Voor de te ontwikkelen prestatiegerichte samen­wer­kings­vorm(en) voor hellende en platte daken golden de volgende uitgangspunten:
Het prestatiegericht samenwerkingsproces en de prestatie-eisen passen in de methodiek van prestatiegericht samenwerken bij bouwkundig onderhoud;
Overeenkomsten worden afgesloten tussen de opdracht­gever en een onderhoudsbedrijf (opdrachtnemer);
Opdrachtnemers zijn voor zowel het planmatig als het correctief onderhoud (door woningcorporaties reparatieonderhoud genoemd) verantwoordelijk;
De opdrachtnemers zijn verantwoordelijk voor advieswerkzaamheden en uitvoerende werkzaamheden.

Bij prestatiegericht dakonderhoud is het uitgangspunt dat het advies en de uitvoering door één en hetzelfde bedrijf worden uitgevoerd. De vraag naar het uitvoeren van een nulmeting en het opstellen van onderhoudsscenario’s mag daarbij niet door opdrachtgevers worden gebruikt als selectiecriterium voor onderhoudsbedrijven. Of een bedrijf in staat is om advies en uitvoering gezamenlijk op te pakken, kan bijvoorbeeld worden nagegaan door op basis van vertrouwen gezamenlijk een pilotproject uit te voeren en bij het slagen hiervan op basis daarvan een raamovereenkomst af te sluiten.
 
De uitvoering van prestatiegericht dakonderhoud vereist andere kwalificaties dan de uitvoering van traditioneel onderhoud, bijvoorbeeld inspecteren, adviseren met onderhoudsscenario’s en rapporteren. Bestaande keurmerken beantwoorden (nog?) niet aan deze vraag, maar geven vooral meer zekerheid over het vakmanschap.

De opdrachtgever stelt samen met het onderhoudsbedrijf (of de onderhoudsbedrijven) maatgevende prestatie-indicatoren op en legt ze vast in een raamovereenkomst. In de raamovereenkomst kunnen ook procedurele zaken en eventueel eenheidsprijzen voor standaardwerkzaamheden van het vervolgonderhoud en reparatieonderhoud worden vastgelegd.

Het kwaliteitsniveau van het object en de daarvan afgeleide voorlopige prestatie-eisen zijn door de opdrachtgever vooraf bepaald. De opdrachtgever en opdrachtnemer overleggen over de uitgangspunten en randvoorwaarden die gelden bij het opstellen van de onderhoudsscenario’s. De opdrachtnemer voert een nulmeting uit en stelt onderhoudsscenario’s op en maakt deze financieel vergelijkbaar met een nettocontantewaardeberekening (NCW) van de scenario’s.

De opdrachtgever en opdrachtnemer stellen samen het onderhoudsscenario en de definitieve prestatie-eisen vast. De prestatie-eisen betreffen de daken en de service. De eisen en randvoorwaarden worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. In deze overeenkomst kunnen tevens aanvullende procedurele zaken worden vastgelegd.
Wanneer een opdrachtnemer een dak dat hij niet gemaakt heeft na een conditiemeting in onderhoud neemt, kan er worden afgesproken dat het aantal lekkages wordt bijgehouden waarover per verleende service wordt afgerekend. Op die wijze kunnen beide partijen ondervinden waar het risico ligt. Ook kan worden afgesproken dat de opdrachtnemer na grondige inspectie besluit dat de risico’s voor het dak dermate helder zijn dat hij besluit het beheer voor bepaalde tijd voor eigen risico uit te voeren. Een andere mogelijkheid is dat afgesproken wordt een zogenaamde nulbeurt uit te voeren waarbij de uitvoer naar oordeel van de opdrachtnemer een aanvaardbaar risico tot gevolg heeft en waarna hij het beheer voor eigen risico aanvaardt.

 

Prestatie-eisen daken
Voor de te ontwikkelen prestatie-indicatoren en -eisen golden de volgende uitgangspunten:
Prestatieafspraken omvatten prestatie-eisen met betrekking tot én de daken én de dienstverlening (service);
Prestatie-indicatoren en prestatie-eisen met betrekking tot de daken zijn afgeleid van de te stellen functionele eisen aan de daken;
Er moet een betrouwbare meetmethode (bepalings­methode) zijn om de prestaties te meten.

Van de functies van het dak zijn per te onderscheiden (sub)bouwdeel de volgende functionele eisen afgeleid:
onderconstructie: constructieve veiligheid, brandveiligheid, energiezuinigheid, geluidswering;
afwerking (dakvlakken): wering van vocht, visuele beleving, begaanbaarheid;
randen, opstanden en doorvoeren: wering van vocht;
daktoegangen: toegankelijkheid;
daklichten: daglichttoetreding, ventilatie;
goten, hemelwaterafvoeren en noodoverlopen: functioneren;
voorzieningen voor veilig werken op hoogte: onderhoudsveiligheid (belijning, tegelpaden).

Van deze functionele eisen zijn vervolgens maatgevende prestatie-indicatoren afgeleid.
Het uitgangspunt is dat het onderhoudsbedrijf verantwoordelijk is voor het voldoen aan de maatgevende prestaties van de gespecificeerde daken. De af te spreken prestaties moeten gedurende de onderhoudsperiode worden gegarandeerd. De onderhoudsperiode is de looptijd van het onderhoudsscenario.

Er moeten prestaties worden afgesproken bij oplevering van de onderhoudswerkzaamheden: basisprestatie-eisen en eisen aan de vakbekwaamheid van de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden (opleveringsniveau), na de looptijd van de onderhoudsperiode (eindniveau) en gedurende de onderhoudsperiode (periodiek niveau).

In de SBR-publicatie zijn de prestatie-eisen in veel gevallen vertaald in de aan- of afwezigheid van gebreken met een bepaalde omvang en intensiteit. Een deel van deze gebreken kan visueel (door een inspecteur) worden vastgesteld. Voor andere gebreken en prestaties is de inzet van meetinstrumenten noodzakelijk, en bijvoorbeeld een goede registratie van lekkages.

 

Eisen aan proces en dienstverlening
Deze prestatie-indicatoren vormen een gedeelte van de inhoud van een af te sluiten overeenkomst. Prestatieafspraken tussen opdrachtgever en opdrachtnemer betreffen ook de procesafspraken, bijvoorbeeld over de toe te passen conditiemeetmethode en prestatiemeetmethoden en prestatie-eisen aan de dienstverlening. Prestatie-indicatoren voor de dienstverlening zijn onder meer de telefonische bereikbaarheid,  responstijd en afhandelingstijd. Het verhelpen van een lekkage moet snel plaats vinden of op het tijdstip dat de bewoner schikt. Verder moet het effectief gebeuren. Woningcorporaties kunnen deze eisen deels baseren op de eisen gesteld in het KWH-label met betrekking tot de afhandeling van reparatieverzoeken.

 

Conclusies
Het verlengen van de cycli van vernieuwen en vervangen van daken is het grote voordeel dat prestatiegericht dakonderhoud biedt. Het rekken van de cyclus kan gepaard gaan met lekkages waarover heldere serviceafspraken gemaakt kunnen worden. De ideale vorm van prestatiegericht onderhoud van daken geeft opdrachtnemers binnen financiële kaders optimale vrijheid voor het garanderen van de dakprestaties over een lange periode. Daarbij zijn opdrachtgever en opdrachtnemer niet gebonden aan producten. Door opdrachtnemers binnen af te sluiten prestatieovereenkomsten ook verantwoordelijk te maken voor vervangingen van (deel)systemen krijgen zij de ruimte om onderhouds- (en verbeter-)scenario’s met innovatieve technieken, zoals energiedaken, op te stellen en voor de opdrachtgever door te rekenen.

 

Bronnen
Straub, A., en J.H. van Mossel, 2008, Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud. Meetbare financiële voordelen, SBR, Rotterdam.
Vijverberg, G.A.M., A. Straub en K.W. Korse, 2003, Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud. Handreiking tot betere samenwerking tussen vastgoedbeheerders en onderhoudsbedrijven, SBR, Rotterdam.
Straub, A., Vijverberg, G.A.M. en J.H. van Mossel, 2005, Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud. Basisinformatie Bouwkundig Onderhoud, SBR, Rotterdam.
Straub, A., en T. Berlee, 2008, Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud. Proces en prestatie-eisen daken, SBR, Rotterdam.

Wilt u deze tekst in opgemaakte vorm lezen met foto's, klik dan deze link aan, dan ontvangt u de tekst in een PDF bestand



Deze website wordt mede mogelijk gemaakt door:

Leveranciernaam