Roofs 2007-05-48 Woningcorporatie pakt dakveiligheid aan

Ongeveer de helft van het woningbezit van Woningbedrijf Velsen bestaat uit platte daken. In 2005 werd het besluit genomen om op deze daken valbeveiliging te installeren. Hoe heeft het woningbedrijf dit in de praktijk ten uitvoer gebracht en welke problemen kwam men daarbij tegen? Roofs interviewde hierover Johan van Zunderen, werkvoorbereider planmatig onderhoud, en planmatig opzichter Cor Bakker.

Van Zunderen: “Als woningbedrijf zijn we eigenaar van diverse panden, en vaak fungeren we ook als opdrachtgever bij onderhouds- en renovatieopdrachten. Wij waren ons er dan ook goed van bewust dat onze daken moeten voldoen aan de geldende normen en regelgeving m.b.t. valbeveiliging. In 2005 besloten we om een vijftigtal complexen met ongeveer 275 platte daken te laten voorzien van individuele valbeveiliging voor kortdurende onderhoudswerkzaamheden. Onze eigen kennis op valbeveiligingsgebied was nog vrij gering, dus de afgelopen twee jaar vormden wat dat betreft echt een leertraject.”

Adviesbureau
Na een rondgang op vakbeurzen om zich te informeren, besloot Woningbedrijf Velsen om een onafhankelijk adviesbureau op het gebied van dakveiligheid in te schakelen.  Van Zunderen: “Vanwege onze geringe voorkennis was dit een logische stap. Een onafhankelijk adviesbureau is belangrijk, omdat het productonafhankelijk kan adviseren en tegenwicht biedt aan de commerciële verhalen uit de markt. Er zijn verschillende goede adviesbureaus in Nederland. Wij hebben gekozen voor Stichting Veilig Dak. Het adviesbureau heeft de dak-RIE’s voor onze gebouwen gemaakt, en is als projectbegeleider bij het hele traject betrokken geweest. Nu alle werkzaamheden afgerond zijn, zal er een audit worden uitgevoerd, waarna – als alles in orde is bevonden – een certificaat zal worden afgegeven. Dit certificaat geeft aan dat de daken volgens de normen zijn beveiligd.”

Sober en doelmatig
Van Zunderen: “Onze insteek bij de keuze voor een bepaald soort valbeveiliging was: het moet sober en doelmatig zijn. Dus alleen ankerpunten, gecombineerd met een  viermeterzonering, en alleen waar nodig (bijv. smalle daken) een permanente staallijn, en een permanent hekwerk bij de daktoegang wanneer deze te dicht langs de dakrand stond.” Met een duidelijk programma van eisen heeft het woningbedrijf een viertal leveranciers van valbeveiliging gevraagd om offertes aan te leveren. Van Zunderen: “Wij gaven hieraan de voorkeur boven het aanbesteden van het project, omdat we de nadelen van aanbesteding erg groot vinden. Dan ga je in zee met de partij die het laagste bod uitbrengt, maar in de praktijk kom je vaak voor extra of onvoorziene werkzaamheden te staan, die tegen meerkosten dienen te worden uitgevoerd. Dit leidt er vaak toe dat de goedkoopste aan het eind van de rit toch lang niet altijd de goedkoopste blijkt te zijn. Daarom hebben wij gekozen om gericht offertes aan te vragen en een open begroting als eis te stellen.”

Toch was het lastig kiezen tussen de verschillende offertes. Bakker: “In ons geval kon één bedrijf wegens ziekte de offerte niet op tijd afkrijgen. Een tweede bedrijf was een stuk duurder dan de anderen en viel om die reden af. De keuze ging daarom uiteindelijk tussen twee partijen: Dakwacht Nederland (met het Kedge dakanker) en Patina (met de paaltjes van Latchways).” De prijs van de twee offertes ontliep elkaar niet erg veel. “Elk product heeft zijn eigen voors en tegens,” zegt Bakker: “het Kedge-anker is makkelijk te bevestigen en iets lager in prijs, maar daar staat tegenover dat de belastbaarheid beperkingen oplevert bij hoge temperaturen (op zonnige dagen) en dat ze wat lastiger toepasbaar zijn op een omgekeerd dak. De paaltjes van Latchways hebben hun kwaliteit in de loop der jaren bewezen, maar zijn moeilijk te bevestigen op houten daken bij panden in bewoonde toestand. Doordat het dak doorboord moet worden, loopt men het risico op schade voor de bewoner als men te ver doorboort. Ook is er het risico dat bij het boren een elektradoos geraakt kan worden, met alle gevolgen van dien! Het bevestigen van de paaltjes brengt bovendien geluidsoverlast met zich mee voor de bewoners. De ‘plakankers’ van Kedge hebben dit nadeel niet.”

De woningcorporatie koos uitein­delijk voor een combinatie. Van Zunderen: “Op de meeste daken zijn Latchways paaltjes geplaatst, behalve op woningen met houten daken of waar de dakbedekking niet heel lang meer meegaat. Daar werden de Kedge-dakankers geplaatst.” Patina kreeg aldus 37 complexen onder haar hoede; Dakwacht twaalf. Bakker: “Bij de keuze voor deze twee bedrijven speelde ook een rol dat het bewezen spelers in de markt zijn, en voor ons ook bekende partners m.b.t. onderhoudswerkzaamheden.”

Door een duidelijke en gedetail­leerde offerteaanvraag kon het woningbedrijf een weloverwogen keuze maken voor type en soort valbeveiliging. Waren er daarnaast dingen die in de praktijk tegenvielen? Bakker: “Het maken van de RI&E’s kostte meer tijd dan verwacht, waardoor het ruim anderhalf jaar duurde voordat het project daadwerkelijk kon worden uitgevoerd.” “En ook de kosten waren hoger dan verwacht,” vult Van Zunderen aan. “Dat had niet zozeer iets met de leveranciers te doen, maar meer met onze eigen begroting. Op basis van twee daken waar al dakankers waren geplaatst, hadden we een schatting gemaakt van de kosten. Maar valbeveiliging is meer dan alleen paaltjes: ook de daktoegang, het plaatsen van hekwerken bij het trapgat, de randbeveiliging, de markeringsbordjes etc., dat moet allemaal worden meegenomen. De totale kosten, inclusief RI&E, uitvoeren van de werkzaamheden en certificatie achteraf bedroegen 818.000 euro, inclusief BTW.”

Het installeren van de valbeveiliging werd begin dit jaar voltooid. De laatste fase, de training van het eigen personeel, is nu in gang gezet. Voor monteurs en andere werknemers ‘van buiten’ komt er een toegangsprotocol. Van Zunderen: “In de opdrachtbevestiging willen we voortaan een passage opnemen waarin staat dat werknemers op de hoogte moeten zijn van de binnen ons bedrijf geldende veiligheidsregels, en dat zij zich moeten houden aan de voorgeschreven veilig­heids­maat­regelen. Bij de daktoegang staan borden waarop de toegangs­procedure en veilig­­heidsmaatregelen vermeld staan.”

Voortaan is de dakveiligheid opgenomen als vast onderdeel van het totale onderhoudsplan: bij de dakinspectie die elk jaar plaatsvindt wordt de visuele inspectie van de ankerpunten meegenomen. De stalen lijnsystemen worden periodiek door een deskundige gekeurd. En eens in de drie jaar worden de daken in het geheel opnieuw beoordeeld en gekeurd om het veiligheidscertificaat te behouden. Van Zunderen: “En vanaf nu staat het ook in ons programma van eisen bij nieuwbouw: ook de architect moet in zijn ontwerp rekening houden met het plaatsen van valbeveiliging.”

Welke tips kunnen de beide heren andere gebouweigenaren meegeven? Van Zunderen en Bakker: “Zorg allereerst dat je goed weet wat voor daken je in je bezit hebt, en welke dakveiligheidsproducten daar wel of niet geschikt voor zijn. Schakel indien nodig een onafhankelijk adviesbureau in om daarbij te helpen. Stel een nauwkeurig programma van eisen op. En ten slotte: vergeet niet dat valbeveiliging meer is dan alleen de paaltjes en hekwerken. Zorg ervoor dat alle dakbetreders goed op de hoogte zijn van de veiligheidsmaatregelen, en houd ook in de praktijk toezicht op het juiste gebruik ervan. Pas dan is het valbeveiligingspakket compleet.”

Woningbedrijf Velsen is een woning­corporatie met een woningbezit van circa 6800 woningen in de ge­meente Velsen, die bestaat uit zeven woonkernen: Velsen-Noord en –Zuid, Velserbroek, Driehuis, Santpoort- Noord en –Zuid en IJmuiden. Het bezit van de woning­bouw­vereniging wordt gedomineerd door de eenzij­dige bouw van direct na de Tweede Wereld­oorlog. De komende tijd wordt er ook veel geïnvesteerd in een grotere differentiatie van de woningvoorraad, d.m.v. nieuwbouw, herstructurering en groot onderhoud.

Wilt u deze tekst in opgemaakte vorm lezen met foto's, klik dan deze link aan, dan ontvangt u de tekst in een PDF bestand



Deze website wordt mede mogelijk gemaakt door:

Leveranciernaam