Roofing Holland 1998-03-03 De waarde van dakbedekking

Een klein berichtje in de Cobouw van 20 januari 1998 vermeldt dat de waarde van het vastgoed in Nederland volgens het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) in 1997 1.6 biljoen gulden bedroeg. Inmiddels bedraagt het dus al weer meer. Nu is het met dit soort getallen net als met lichtjaren, je kunt er wel mee rekenen maar bevatten doe je het niet echt meer. 1.6 biljoen gulden is 1.600.000.000.000 gulden ofwel 1.600 miljard gulden ofwel 1.600.000 miljoen gulden. Zoveel heeft zelfs Bill Gates nog niet en om aan te geven hoe rijk Bill Gates is: Bill Gates moet geen briefjes van honderd dollar oprapen want met werken verdient hij in dezelfde tijd meer. Dus u begrijpt 1,6 biljoen gulden is heel veel geld.

Je zou denken dat het de eigenaren van al dat waardevolle en waardevaste goed er veel aan gelegen is het goed waardevol te houden of beter gezegd het goed te onderhouden. Gevraagd aan de gebruikers van vastgoed wat zij als meest ernstige klacht ervaren is het antwoord: "lekkage".
Lekkage is armoe, het gebouw functioneert niet op het punt van de eerste behoefte zijnde waterdicht. Een goed dak is dus belangrijk. Daar moet toch wat mee te verdienen zijn denk je dan. Laten we eens kijken, in geld uitgedrukt, hoe belangrijk waterdicht is.
Stel nu dat de helft van het vastgoed een plat dak heeft wat daarmee een waarde van 800 miljard vertegenwoordigd. Al jaren beweren kenners dat in de Nederlandse markt jaarlijks 20 miljoen m2 dak wordt gemaakt en als nu de gemiddelde levensduur van de waterdichte laag inderdaad 20 jaar is, zoals de certificaten aangeven, dan betekent dat een totale oppervlakte aan plat dak in Nederland van 400 miljoen m2. Maar de kwaliteit van de dakbedekking is niet altijd zo goed geweest dus laten we er 100 miljoen m2 van aftrekken. Dan komen we altijd nog een totale oppervlakte aan plat dak van 300 miljoen m2. Stel nu dat het aanbrengen en overlagen aan materiaal en arbeid 40 gulden per m2 kost en het jaarlijkse onderhoud tweeguldenvijftig per m2. Kunt u het nog volgen? Over een periode van vijftig jaar komt dat op een vier gulden/m2 per jaar. Voor 4 gulden per jaar houdt iedere m2 plat dak 800 miljard/ 300 miljoen is 2.666 gulden waarde aan vastgoed droog. Is dat nu veel? Schijnbaar wel want als we verzekeraars vragen naar een grondslag voor risicodekking dan is het antwoord 1‰ van de waarde van het vastgoed. Meer wil men blijkbaar niet betalen. 1‰ van 2.666 gulden is 2,66 gulden. Gevraagd naar de dekking dan is dat brandschade, stormschade, waterschade en nog wat schades. Verzekeraars kennen dus veel minder waarde toe aan het onderhoud van het dak dan 4 gulden. In feite kennen ze aan onderhoud van de dakbedekking ongeveer 0,25‰ toe dus 0,65 gulden per m2. Nu kun je van verzekeraars denken wat je wil maar rekenen kunnen ze. Ik maak dus ergens een rekenfout of mijn aannames kloppen niet. Even een overzicht van de invloed die de aannames hebben op de onderhoudskosten. U mag voor u zelf bepalen welke van toepassing zijn maar ik kan u na heel wat rekenen al aangeven waar het op uitkomt. De daken in Nederland zijn verrekte goed en zwaar ondergewaardeerd.

 

 
De onderhoudskosten/m2 dak nemen toe als % op de waarde van het vastgoed De onderhoudskosten /m2 dak nemen af als % op de waarde van het vastgoed
Hoeveelheid plat dak dekt < 800 miljard Hoeveelheid plat dak dekt > 800 miljard
Hoeveelheid plat dak / jaar < 20 miljoen m2 Hoeveelheid plat dak / jaar > 20 miljoen m2
Levenscyclus dakbedekking < 20 jaar Levenscyclus dakbedekking > 20 jaar
Kosten overlagen fl.40,- /m2 Kosten overlagen fl.40,- /m2
Onderhoudskosten fl. 2,5 /m2 Onderhoudskosten fl. 2,5 /m2

 

 

door: Ton Berlee



Deze website wordt mede mogelijk gemaakt door:

Leveranciernaam